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　　8月7日消息，由觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”于8月6日-9日在海南舉行。主題為“重構(gòu)與平衡 地產(chǎn)的多維世界”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱出席并發(fā)表主旨演講。

　　樊綱表示，有人說“人們對(duì)住房的需求沒有了”，這其實(shí)是當(dāng)下樓市調(diào)控的結(jié)果，并不是前提。人們對(duì)于住房的旺盛需求還有待釋放，主要表現(xiàn)在遷移性需求。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，小城市的人口正在流向大城市，三線城市的人想去一二線城市，大學(xué)生想留在大城市等等。

　　樊綱認(rèn)為，限購(gòu)本身不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在的一些限制購(gòu)房政策確實(shí)起到了限制炒房的作用，改變了需求背后的參數(shù)，如離婚等等。現(xiàn)在最令人擔(dān)心的是，政策已經(jīng)演化到了限價(jià)，這就取消了市場(chǎng)機(jī)制本身。人們應(yīng)當(dāng)清楚，現(xiàn)在的各種限制都是行政手段，畢竟不是市場(chǎng)機(jī)制。現(xiàn)在很多地方把給樓市設(shè)置限制當(dāng)成了正常的處理機(jī)制。但是，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來看，“不讓買”是不正常的。

　　當(dāng)下，一些規(guī)模較小、效益不好的房地產(chǎn)公司正在面臨兼并重組或倒閉。樊綱認(rèn)為，這不一定是壞事，幾萬家房地產(chǎn)公司不會(huì)生下來就永遠(yuǎn)活著，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都需要一輪一輪的重組，需要優(yōu)勝劣汰、需要有退出，兼并重組可以看做是鳳凰涅槃，原來投資建的東西在不斷地再生，應(yīng)該是一件受歡迎的事。

　　回顧過去的行業(yè)發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)過去處在所謂“黃金時(shí)代”，在業(yè)界看來它是掙錢容易的時(shí)代。他表示，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，黃金時(shí)代可能是一個(gè)泡沫時(shí)代，是一個(gè)不好的時(shí)代，它可能導(dǎo)致一系列的問題。

　　以下為文字實(shí)錄：
　　樊綱：非常高興再次參加觀點(diǎn)的博鰲房地產(chǎn)論壇，到今年已經(jīng)舉辦了19屆，我每一屆都參加了，希望你們以后每次放視頻的時(shí)候都放一下2001、2002年的視頻，讓大家看看我們也曾經(jīng)年輕過。

　　我今天講講房地產(chǎn)市場(chǎng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的道理來講，一個(gè)市場(chǎng)要從供給和需求兩個(gè)方面來分析，要把供給和需求分開，你才能真正分析清楚，不然把兩個(gè)混起來，說供給的時(shí)候說需求，說需求的時(shí)候說供給，最后就說不清了。

　　另外講供求關(guān)系，最后落到價(jià)格，價(jià)格的趨勢(shì)其實(shí)后面是供給和需求變化的結(jié)果。價(jià)格由供求決定，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本的機(jī)制，我們要在需求和供給兩個(gè)方面來進(jìn)行分析，分析價(jià)格的走勢(shì)，分析市場(chǎng)的走勢(shì)，這是我們的基本的分析方法，我今天就按照這個(gè)方法來做點(diǎn)討論。

　　先講講供給。市場(chǎng)不均衡的一個(gè)重要的問題有時(shí)候就在于需求旺盛、供給跟不上，甚至需求可能是正常的，而供給是受壓抑的，不做供給方面的事情，價(jià)格不就上漲嗎？給定同樣的需求，假定需求不變，供給短缺，價(jià)格就會(huì)上漲。

　　過去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里面，我們就在犯這樣的長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性的錯(cuò)誤，這一點(diǎn)我已經(jīng)講過很多次了，這個(gè)錯(cuò)誤就是城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，給小城市、小城鎮(zhèn)增加土地供給，鼓勵(lì)他們?nèi)ソǚ俊⒃黾庸┙o，而嚴(yán)格限制大城市，而人又遷移進(jìn)了大城市。大城市需求就旺盛，結(jié)果又不供給，不給大城市供地，大城市還要嚴(yán)格控制容積率。結(jié)果就造成了我們過去的供求關(guān)系的嚴(yán)重失調(diào)，假定需求是給定的，就這救濟(jì)短缺這一條，就造成了大城市的價(jià)格暴漲、小城市庫(kù)存積壓，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩極分化。

　　這個(gè)問題我們就需要研究人的遷移、人的追求美好生活的需求，他會(huì)向什么地方轉(zhuǎn)移。我們的城市化進(jìn)程在這個(gè)階段上是不是主要先發(fā)展大城市，小城市的人口正在流出，正大城市轉(zhuǎn)移。認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，就要明確我們?cè)谶@個(gè)階段應(yīng)該首先發(fā)展大城市，土地的供給、住房的供給首先要解決大城市的供給短缺的問題。

　　我不知道這件事政策上是怎么討論的，是不是受到我們討論這個(gè)問題的影響，我相信我們討論沒什么用，最后是市場(chǎng)說話。

　　2014、2015年市場(chǎng)嚴(yán)重的兩極分化，使決策者們終于認(rèn)識(shí)到，我們得給大城市供地，我們得解決大城市的供給不足的問題。于是，這幾年在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變，就是鼓勵(lì)大城市的發(fā)展，鼓勵(lì)城市群的發(fā)展。國(guó)土資源部在幾年前明確宣布要給大城市供地，減少給小城市，特別是那些人口流出的小城市的供地，允許大城市周邊的集體土地入市，這些都是非常簡(jiǎn)單的改變供給狀態(tài)的基本做法。

　　然后雄安新區(qū)給京津冀加了一塊地，提出了粵港澳大灣區(qū)，然后又提出了長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，提出了城市群發(fā)展的戰(zhàn)略，這是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。

　　城市群就是通過基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，使得這一個(gè)區(qū)域里面的大中小城市的土地和住房供給能夠互補(bǔ)，解決大城市空間有限的問題。來發(fā)展我們的市場(chǎng)，改善供給結(jié)構(gòu)，改善住房的供給，緩解大城市價(jià)格暴漲的趨勢(shì)。這是這幾年中國(guó)城市化進(jìn)程的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變，我們稱為城市化2.0版本。

　　官方不認(rèn)為以前是1.0，官方一直認(rèn)為是一個(gè)政策延續(xù)。但是從2014、2015年的政策兩極分化之后，出現(xiàn)了一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)折。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我相信有深遠(yuǎn)的影響。

　　集體土地入市蓋的廉租房最近陸續(xù)要上市了，城市群的交通等等都在改善，交通一旦改善了，原來那個(gè)大城市住房暴漲那些地方的人買房就可以到周邊的小城市去買房了，甚至現(xiàn)在農(nóng)村在確權(quán)，土地宅基地在確權(quán)，確權(quán)以后，那個(gè)區(qū)域成為城市群住房供給的一個(gè)組成部分，這種情況就可以期待了。

　　總的來說是供給結(jié)構(gòu)在發(fā)生改變。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡和平穩(wěn)的關(guān)鍵。平衡就是供求之間的均衡，我相信大的趨勢(shì)是趨于平衡，因?yàn)楣┙o在增加、改善，我們給定需求，所以從大的趨勢(shì)來講，我覺得下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)、相對(duì)平衡。

　　再說到近期的金融收緊這件事。房地產(chǎn)金融有兩塊，一塊是需求側(cè)的金融，就是按揭貸款，這是買房人的需求。一塊是房地產(chǎn)金融，給房地產(chǎn)公司、開發(fā)商提供的金融，多數(shù)以房產(chǎn)為抵押的金融。這個(gè)收緊我們看到了一些風(fēng)險(xiǎn)，但是要想到一點(diǎn)，金融收緊意味著供給側(cè)收緊，意味著抑制住房的供給，讓開發(fā)商少蓋房子，開發(fā)商不能蓋房子。

　　我們假定需求是給定的，這是可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)反倒提高的因素。大家說房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣不景氣，貸款成本提高了，可能是一個(gè)導(dǎo)致不景氣的因素。但是用價(jià)格漲了還是跌了看景氣程度，收緊可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。這是業(yè)界和政策決策者們需要考慮的問題。

　　所以我在這里也呼吁一下，有關(guān)決策部門要想一想這樣的措施，對(duì)于供求平衡的影響是什么，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡會(huì)產(chǎn)生哪些影響，這是非常重要的一點(diǎn)。

　　我們過去老是不讓蓋房子，房?jī)r(jià)就低了？如果給定需求的話，它是什么樣的效果？我覺得需要通盤考慮。在供給側(cè)最近發(fā)生的事情就是在發(fā)生調(diào)整，也是因?yàn)槌杀咎岣摺⒔鹑谑站o，一些小的、效益不好的房地產(chǎn)公司在面臨著兼并重組或者是倒閉。

　　我覺得這件事不一定是壞事，我們的房地產(chǎn)在過去所謂的黃金時(shí)代發(fā)展的時(shí)候，在業(yè)界來講是黃金時(shí)代，掙錢容易的時(shí)代，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，黃金時(shí)代如果系是一個(gè)泡沫時(shí)代，是一個(gè)不好的時(shí)代，它可能導(dǎo)致后面的問題。

　　但是無論如何，幾萬家房地產(chǎn)公司不會(huì)生下來就永遠(yuǎn)活著，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都需要一輪一輪的重組，都需要優(yōu)勝劣汰，都需要有退出，而且如果不是破產(chǎn)的話，如果是兼并重組的話，那叫鳳凰涅槃，你原來投資建的東西在不斷地再生，這是應(yīng)該歡迎的一件事情。

　　我們的幾萬家房地產(chǎn)公司，其他的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在大家老是在羨慕，人家說西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，就只有那么幾家在寡頭競(jìng)爭(zhēng)，那個(gè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)不是人為設(shè)計(jì)出來的，不是政府設(shè)計(jì)，也不是產(chǎn)業(yè)中的幾個(gè)巨頭撮合出來的，那是經(jīng)過一兩百年的市場(chǎng)被段地調(diào)整，不斷地優(yōu)勝劣汰，一輪一輪優(yōu)勝劣汰之后形成的，我們的市場(chǎng)也會(huì)面臨這樣的問題，我們應(yīng)該歡迎這樣的情況發(fā)生。

　　過去很多企業(yè)就是一塊地蓋那么幾棟樓，就成立一個(gè)公司，它的效益又不好，又沒有規(guī)模效應(yīng)，遇到了金融收緊等等因素，自然會(huì)面臨困難。面臨困難的時(shí)候，我說你不要想著讓政府再用更多的貸款來救你，用股權(quán)換投資，用股權(quán)換金融，這不就是直接融資嗎，這不就是兼并重組嗎？也沒什么丟人的，就是一個(gè)不斷調(diào)整的過程，這樣提高產(chǎn)業(yè)集中度，提高房地產(chǎn)業(yè)的效率，反倒使房地產(chǎn)業(yè)可以更好地發(fā)展，在供給側(cè)能夠有更好的發(fā)展。

　　再講需求側(cè)。首先我們得承認(rèn)我們的需求還是不斷地在涌現(xiàn)出來，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說我們今后增長(zhǎng)速度不高了，就是因?yàn)楹芏嘈枨蠖紱]了，特別是住房需求都沒了。這幾年來看不是沒有需求，現(xiàn)在我們一年的房地產(chǎn)銷售額15萬億，這不是沒有需求，應(yīng)該說需求還在增長(zhǎng)，如果沒有一些抑制措施，可能還會(huì)增長(zhǎng)得更快一點(diǎn)。

　　剛才曉華講了很多的需求，我想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，曉華剛才講的是新進(jìn)城的人的需求，我想強(qiáng)調(diào)的是，原來也是在城里的人，他在遷移需求。現(xiàn)在我們整個(gè)國(guó)家的城市化進(jìn)程，不僅僅是農(nóng)民進(jìn)城，而是小城鎮(zhèn)的人想到縣城買個(gè)房子，縣城的人想到地級(jí)市買個(gè)房子，地級(jí)市的人想到省城買個(gè)房子，省城的人想到大城市買套房子，總之遷移性需求，這是我們這個(gè)階段需求的重要的組成部分。

　　我們現(xiàn)在對(duì)這一塊的需求基本上是壓制的。最重要的限購(gòu)，首先是外地人不能買房子，改善性住房多少還允許一點(diǎn)，但是外地人不行，外地人必須到這里交了幾年的社保、交了幾年的稅，有一定的積分才能買房子，這一塊的需求如果需要逐步釋放，應(yīng)該說我們的需求還是旺盛的，之所以我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格還在不斷地上漲，特別是一二線城市還在不斷漲，跟這一塊需求密切相關(guān)。

　　我們現(xiàn)在的狀況是，過去因?yàn)橛泻芏嗤顿Y性的需求，所以采取了一些限制的措施，在一定意義上，這是必要的。我們一會(huì)兒要講長(zhǎng)效機(jī)制，等著長(zhǎng)效機(jī)制出來，我們討論一個(gè)房產(chǎn)稅討論了20年，黃花菜都涼了，在沒出臺(tái)之前，你要采取一點(diǎn)措施，抑制住大泡沫，沒有大泡沫我們就不會(huì)有大崩盤，就不會(huì)硬著陸，用行政手段限購(gòu)，采取一些緊急的措施還是必要的。

　　當(dāng)然限購(gòu)主要針對(duì)的是炒房的需求，為什么中國(guó)有這么大的炒房需求？我覺得這就是我們儲(chǔ)蓄率太高的問題，現(xiàn)在中國(guó)的儲(chǔ)蓄率還有40%以上，我們?cè)?jīng)有幾年是50%的儲(chǔ)蓄率，我們過去20年在40%以上的儲(chǔ)蓄率，這就使我們國(guó)家成了一個(gè)人均收入還比較低，但是財(cái)富量巨大的國(guó)家。大家儲(chǔ)蓄了就得有點(diǎn)回報(bào)，我就得做點(diǎn)投資，股市表現(xiàn)不好，到境外投資又受控制，就更多的炒房子，房地產(chǎn)成為重要的投資的對(duì)象。

　　但是投資需求也要做點(diǎn)分析，不能都說是炒房需求。如果我買了房子我租出去，也有人住，這個(gè)房子最后也是住的，真正的炒房需求就是那些買了房，一個(gè)單元一個(gè)單元買下來，我把它放在那里，我也不租出去，就等著升值，這種你可以說是純粹的投機(jī)性的炒房需求。這種需求當(dāng)然會(huì)使得我們的市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，采取一些限購(gòu)措施，我覺得也是對(duì)的，特別是三四套以后等等，確實(shí)要防止這樣的需求擾亂我們的市場(chǎng)。

　　出現(xiàn)這些政策，從需求角度來講，確實(shí)起到了抑制總需求的作用。在一定意義上也是合理的政策，比如說限購(gòu)、限貸，這些還是合理的。它是改變需求后面的參數(shù)。現(xiàn)在最擔(dān)心的是演化到限價(jià)，這就不是改變供求背后的參數(shù)，這是取消了市場(chǎng)機(jī)制本身。

　　市場(chǎng)機(jī)制的本身是供求關(guān)系決定價(jià)格，你一限價(jià)就亂了，限價(jià)之后短缺的事情就都發(fā)生了。我們回想一下過去短缺時(shí)代走后門、遞條子、搖號(hào)，這些事情都來了。這就提醒我們，現(xiàn)在限這個(gè)、限那個(gè)畢竟是一種行政手段，畢竟不是市場(chǎng)機(jī)制。

　　現(xiàn)在一個(gè)危險(xiǎn)的情況是，現(xiàn)在很多人把限購(gòu)的東西當(dāng)做一個(gè)正常的制度，可是大家想一想，限購(gòu)這件事在經(jīng)濟(jì)學(xué)來講是不正常的，我們采取的措施應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來講屬于臨時(shí)的、短期的、緊急情況下救火的措施，而且是行政手段，很多不是經(jīng)濟(jì)手段。

　　降降息、降降首付率還屬于經(jīng)濟(jì)手段，但是限購(gòu)不讓買房子并不是經(jīng)濟(jì)手段。因此在需求側(cè)如果想要長(zhǎng)期的平衡和穩(wěn)定發(fā)展，需要長(zhǎng)效機(jī)制。需要一些經(jīng)濟(jì)手段作為長(zhǎng)效機(jī)制，趕緊把這些短期的救火式的行政手段替下來，大家不要忘掉這一點(diǎn)，現(xiàn)在慢慢大家忘掉這一點(diǎn)了，覺得限購(gòu)幾年之后就成了一個(gè)正常的存在，大家拿它為前提了，很多人說需求沒有了，你仔細(xì)問問什么時(shí)候需求沒有了？是在嚴(yán)厲限購(gòu)的情況下，那個(gè)需求減少了，那不是結(jié)果嗎？你不能把它當(dāng)做前提來討論房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　所以從業(yè)界的角度來講，我覺得我們應(yīng)該進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的落地。當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)不是討論的問題了，我們討論20年了，現(xiàn)在真正是落地的時(shí)候了，好像中央文件說的也是要落地，這樣才能有一個(gè)比較健全的市場(chǎng)機(jī)制。

　　我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展了二三十年，應(yīng)該還是發(fā)展出了一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制，我們不要把這個(gè)市場(chǎng)機(jī)制毀掉，一方面不要把價(jià)格機(jī)制毀掉，另一方面不要搞太多的非市場(chǎng)住房供給。

　　那天有一個(gè)記者問我，現(xiàn)在的質(zhì)量問題是不是跟限價(jià)有關(guān)系。我說具體的案例需要具體分析，但是邏輯上說，我們過去那幾十年公房的情況，前蘇聯(lián)俄羅斯都是公房的情況，不說限價(jià)了，它都是不要錢的房子，它的房子質(zhì)量也是越來越差。我們這幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們的房子越蓋越好，不要放棄市場(chǎng)機(jī)制，不要為了短期的目的忘掉長(zhǎng)期的平衡、穩(wěn)定和發(fā)展。

　　我今天一方面是針對(duì)業(yè)界，想到我們這些政策可能產(chǎn)生的影響，另一方面也呼吁我們的業(yè)界跟政府決策部門更多的互動(dòng)，使我們這個(gè)市場(chǎng)能夠更加健康的發(fā)展。我就講這些個(gè)人觀點(diǎn)，供大家參考。