回顧時空變化發現：樓市走進調控預期的穩定區間。總體上，2019年樓市年度穩定有降，季度上下波動，空間再度分化，總體邁進調控預設的合理目標。
時間上，穩中有變，四季逆轉。2018年10月到2019年10月中國樓市經歷冬冷、春暖、夏涼、秋涼、冬暖的四季變換，實現了平穩降溫過程。價格方面，全國房價增幅經歷降、升、降再企穩的過程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，隨后又平穩波動下降至2019年10月的7.6%。供求方面，銷售額變動總體平穩，開發量增速波動較大：其中，需求方面，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩。供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小。反映出總體的現房供應在增長，潛在供給又在持續增加。庫存方面，待售商品房面積持續下降，但下降由加速轉向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米，同比增速由-12.40%變動至-6.57%。2019年2月至10月，現房存銷比由17.94（月）持續下降到15.92（月），已處于6~18個月的合理區間。期房存銷比由2016年的3.1（年）下降至2017年的2.8（年）和2018的 2.7（年），但到2019年逆勢上升至3.0年，期房去化壓力較之前有所增加。房地產投資總體變動比較平穩，對經濟增長出現負貢獻：全國房地產開發投資額增幅變動平穩，同比增長從2018年10月的7.7%變動至 2019年10月8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產投資對經濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點。2019年前三季度貢獻為負的主要原因在于季度資本形成總額對國內生產總值增長貢獻率出現了大幅下降，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產租賃市場整體平穩回溫，城市層級性分化明顯：2018年11月至2019年9月，一線城市住房租賃市場價格指數持續上升，回溫明顯。二線城市住房租賃價值指數則保持下降態勢，呈現了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。
空間上，降溫明顯，分化再現：第一，總體降溫明顯，房價增長率的空間差異有所擴大。表現為房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。第二，一、二線城市增速同頻回升，三、四線城市增速共同收窄。一線城市房價水平大幅領先其它層級城市。一線二線城市房價增速緩慢上升，三線四線城市房價增速有所回落，二者之間的差距由大變小。第三，房價水平區域差異大，房價冷暖在東部和中西部地區間轉換。東部地區城市房價大幅領先。南北方城市房價水平差異突出。東部地區房價增速變動相對平穩，中西部和東北地區增速明顯下降。房價冷暖在東部地區和中西部地區間轉換。第四，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所上升。城市群與非城市群城市間房價差異穩定，城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高于非中心城市。城市群中心城市房價同比增速回升，非中心城市城市房價增速有所下降，不同類型城市群表現存在差異。
綜合以上變化及其最近幾年的變化軌跡發現，中國樓市具有一些規律性特點和變化趨勢：第一，增幅變化的短周期仍為2-3年，但波動正變得平緩。第二，季度變化始終存在但近年來變化更為平緩。第三，房價增長與經濟增長的相背而行轉向相向而行。第四，房地產開發投資增長在下降后總體比較穩定。第五，空間差異從連續性分化向間歇性分化轉變。
分析原因發現：總體上，面對復雜嚴峻的國內經濟形勢，中央調控持續給力不動搖，基礎制度改革邁出重要步伐，效果顯著，值得點贊。具體看，持續調控的力度和節奏直接和間接影響金融機構等市場的行為和預期，導致總體穩定的前提下，樓市冬冷、春熱、夏暖、秋涼，樓市年穩季變。第一，國內外宏觀經濟環境變化對樓市及預期產生負面影響。宏觀經濟持續下行對預期產生不利影響。中美貿易摩擦給市場造成了一定影響。第二，政府調控精準發力連同制度改革深化共促“房住不炒”。中央層面保持持續高壓態勢，房地產調控沒有松懈。行政約談與問責發力，震懾地方政府。此外，金融監管持續從嚴推進、土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐、區域發展規劃不斷出臺、地方政府持續調控和“一城一策”探索等，皆促進“房住不炒”的實現?？傮w來看，過去一年政府持續的住房調控政策發揮關鍵作用，達到預期的效果。第三，微觀主體行為變化引發樓市季節性變動和空間分化。金融機構的信貸掌握經歷了持續從緊的變化。2019年前三季度地方政府炒地行為明顯收斂。住戶部門對房價預期和購房意愿基本穩定，但是住戶部門購房能力受到限制。住房銷量波動和資金增長的變化決定開發商購地積極性變化。
經驗總結發現：從2016年開啟的本輪調控在宏觀經濟復雜變化的形勢下堅持了下來，樓市初步穩定下來，取得了初步的成功，積累一定的經驗：一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產問題的關鍵。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調控效果明顯的關鍵。落實地方政府的主體責任，抓住了樓市調控的“牛鼻子”。三是面對復雜環境需要實踐中不斷創新調控方法。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統一。五是制度和機制建設是調控樓市的長久之策。當然，在過去樓市調控中也存在經驗教訓，多個方面有待持續調整優化和改進完善?？傮w來看，住房市場穩定是初步的，調控尚未完全成功，進入關鍵時期，應保持定力、從容應對。
研判未來走勢預測：2020年樓市年穩季變和持續分化。國內外宏觀經濟形勢錯綜復雜，房地產局部泡沫高懸，樓市預期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。盡管未來預期和市場走勢還有待觀察，但課題組總體判斷和預測：總體上持續保持穩中有變的走勢。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場繼續保持降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。穩中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動?？臻g上，城市分化可能持續凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風險上，總體下降且風險可控。但同時也存在著樓市的個別領域、環節、主體和區域的風險放大的可能性。走勢預測的三個依據：年度總體穩定的因素有：第一，中國目前處于城鎮化率30%~70%的快速發展區間，未來還有一定的需求潛力。第二，中國經濟具有較強的韌性。第三，炒房的利益機制依然存在。第四，樓市調控不太可能放松。季節變化的因素有：一是市場環境及預期不斷變化，樓市將處在波動運行之中。二是調控政策或根據樓市當期和未來可能的變化而適時微調?？臻g分化的因素有：其一，一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三、四、五線城市情況相反，經過上一輪“超好”發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存。其三，由于不同城市經濟發展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內尚難緩解或扭轉，一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的分化將持續。當然，樓市還存在一些不確定性，即下挫和反彈的風險。
未來判斷：未來幾年中國處在樓市調控的機遇期和關鍵期。第一，房地產已成為經濟健康發展的掣肘。穩增長方面，房地產對經濟增長的凈貢獻已由正轉負；惠民生方面，房地產對整體的住戶部門的生計產生了雙重影響；調結構方面，房地產對結構調整和產業升級起到阻礙作用；防風險方面，房地產風險是中國經濟的重要風險源；促改革方面，住房改革是供給側結構性改革的重點。第二，未來兩年是樓市調控的關鍵期。樓市調控是國家的一個重大戰略操作，是塑造高質量發展的新動力、新機制、新引擎和新路徑。調控能否成功不僅關系重大而且在此一舉。樓市調控的機遇窗口將在2025前后關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。此外，完成樓市調控操作并發揮作用需要一定時間。
分析問題提示風險：樓市調控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗。樓市調控面臨劇烈波動的風險主要包括：外部環境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險、調控政策調整引發的市場波動風險、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。如果上述風險共振和疊加，將給樓市和宏觀經濟發展形成嚴峻挑戰與威脅。樓市調控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門、開發企業、金融機構和國家調控部門。上述風險和考驗，一方面顯示樓市必須持續調控不動搖、相應制度機制改革再深化的必要性，另一方面警示相關調控部門要講求調控的藝術，在樓市調控的中流擊水之處保持穩行船的從容與定力。尊重市場規律，結合中國國情，堅持“干中學”并不斷總結經驗教訓，在實踐中探索、學習、創造并掌握高超而精湛的技術，與時俱進地合理調整、改進和優化樓市調控的方式、方法與機制。
面對樓市內外環境復雜多變、各種輿論甚囂塵上，課題組基于樓市發展特征、調控經驗、未來預測和重要判斷，呼吁并建議：樓市調控不動搖，中流擊水應從容。第一，構建房地產與宏觀經濟的新型關系，穩步邁向高質量發展。一是妥善應對問題挑戰。重塑房地產與宏觀經濟的關系。讓住房回歸到民生的初心、居住的功能。讓穩增長與穩樓市并進，促進房地產的轉型升級帶動整體結構的調整。讓房地產在在調控中邁向高質量發展。第二，堅持調控不動搖，倒逼市場主體改弦更張。提升政治占位，凝集全社會強大共識。明確目標，把握節奏，保持韌性。保持定力，把握力度，用好極限施壓。四是妥善管理減弱預期的波動。五是做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，堅持“一城一策”，完善調控機制。完善“一城一策”全國市場監管體系。健全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機制。探索土地、財稅和金融的“一城一策”政策。第四，加快基礎性配套制度改革，引導市場主體改弦更張。加快土地制度改革，重點加快集體建設用地轉讓和入市的制度落地、完善土地供應及利用管理機制。規范并擴大市政債券融資。加快財稅體制改革步伐。第五，加快住房供給側結構性改革，繪制樓市新基因圖譜。以產權化為主線，構建中國住房的供應體系。以城鎮化為基礎，構建中國住房的空間體系。以智能化為目標，構建中國住房高質量的產品及產業體系。
（《中國住房發展報告（2019-2020）》課題組倪鵬飛、丁如曦、徐海東）
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